O Supremo Tribunal Federal (STF) decidiu, em 23 de abril, que as restrições da Lei 5.709/71 para aquisição de terras rurais também se aplicam a empresas brasileiras controladas por capital estrangeiro. A decisão, ainda sem acórdão publicado, já impacta cartórios e o mercado imobiliário rural, exigindo comprovações mais rigorosas sobre a estrutura societária das compradoras.
A avaliação é dos advogados Patrícia de Pádua Rodrigues e David Monteiro, do Martinelli Advogados, que destacam mudanças na rotina dos registradores. Desde 2012, a Corregedoria de São Paulo dispensava cartórios de aplicar essas restrições a empresas brasileiras controladas por estrangeiros, entendimento agora derrubado.
Os documentos que podem ser solicitados incluem comprovação da origem do capital social, identificação dos controladores, estrutura societária atualizada e autorizações federais, quando exigidas. Isso gera incerteza para empresas de capital aberto, com ações negociadas em bolsa e participação pulverizada entre investidores nacionais e estrangeiros.
Especialistas apontam que, enquanto sociedades limitadas têm contratos sociais mais simples, companhias abertas apresentam dificuldade para definir o controle efetivo. A ausência de regulamentação específica pode gerar insegurança operacional nos cartórios e ampliar disputas judiciais sobre registros imobiliários rurais.
Outro ponto crítico é o artigo 15 da Lei 5.709/71, que prevê nulidade da aquisição irregular, comprometendo toda a cadeia registral do imóvel, incluindo vendas futuras, hipotecas, alienações fiduciárias, penhoras e garantias. O STJ já entende que a nulidade não impede discussões sobre indenizações, sujeitas à prescrição.
A decisão também reacende debate sobre compra de ações de empresas rurais. Embora a lei trate de aquisição direta de imóveis, há ações judiciais buscando ampliar a interpretação para participações societárias. A tendência é de aumento de diligências jurídicas em operações com holdings agrícolas e grupos empresariais do agro.
Parte da insegurança decorre de mudanças na interpretação da AGU. Em 1994, parecer concluiu que empresas brasileiras controladas por estrangeiros não se submetiam às restrições, consolidado em 1999. Em 2010, a AGU retomou a interpretação restritiva, e em 2014, portaria conjunta preservou operações realizadas entre 1994 e 2010, como escrituras sem registro, reorganizações societárias e operações pendentes de aprovação.
O novo entendimento do STF também gera dúvidas sobre FIAGROs, fundos imobiliários rurais, holdings brasileiras controladas no exterior e empresas com capital pulverizado. O mercado de capitais, que financia o agronegócio, pode enfrentar restrições futuras, aumentando a preocupação do setor.
Antes mesmo da publicação do acórdão, cartórios e operadores do mercado já enfrentam dificuldades para interpretar os impactos. A expectativa é que o texto final esclareça pontos como definição de ‘maioria do capital social’, validade de operações entre 1999 e 2010 e eventual modulação dos efeitos.
Enquanto isso, especialistas recomendam cautela redobrada em operações imobiliárias rurais, com diligências mais profundas sobre controle societário, histórico registral e regras vigentes à época de cada transação. A decisão marca uma nova fase de maior rigor regulatório nas operações fundiárias e societárias envolvendo capital estrangeiro no Brasil.
Fonte: Portal do Agronegócio
